加州ADU重磅法案落地，审批费大降大地360

politico新闻网

据10月13日综合报道，为应对加州日益严重的住房危机，简化附属住房单位（ADU）与小型附属住房单位（JADU）的审批流程，州长加文·纽森（Gavin Newsom）于 2025 年 10 月正式签署 SB 543 法案，将于 2026 年 1 月 1 日起生效。许多政策支持者认为，这将为加州居民、尤其是湾区房主带来实质性的便利。

图：加州政府网截图

政策背后：为什么要改革？

在加州，ADU（俗称“后院小屋”或“客房套间”）与 JADU（更小型、通常改造现有空间的附属单元）近年来成为不少家庭“多用用途住房”的首选。但由于地方政府审批流程复杂、地方条例不一、收费标准参差不齐，许多居民遇到各种障碍。许多地方政府更是对州法的解释各自为政，甚至“卡审批”。

据州住房与社区发展部（HCD）统计，50多个县市曾因错误理解州法而将合规 ADU / JADU 申请拒之门外。SB 543 的提出，正是要“清理”这些混乱、使政策在地方更统一、更可执行。

新法亮点：这些变化不可不知

这项新法对加州的附属住房（ADU）和小型附属住房（JADU）制度进行了多项关键调整，旨在简化审批流程、统一州内标准，并降低居民建房成本。

首先，JADU 的室内面积上限被明确规定为 500 平方英尺（约 46 平方米）。过去各地政府对面积标准的理解不一，导致不少申请被拒，新法的明确化规定有助于消除这种模糊地带。

其次，地方政府必须在收到申请后的 15 个工作日内告知申请是否齐全。如果申请材料不完整，地方政府需明确列出缺项并说明补正方式。此举将结束过去那种“申请后石沉大海”的情况，让房主能更快得到反馈。

第三，当地方条例与州法律发生冲突时，州法优先。SB 543 要求地方政府的相关条例须在规定期限内上报州住房与社区发展部（HCD）审核，否则可能被视为无效。这意味着地方政府将无法随意制定与州标准相冲突的规定。

此外，对于面积不超过 750 平方英尺的 ADU 和 500 平方英尺的 JADU，新法限制地方政府收取额外的费用，包括开发影响费、连接费等。这将显著减轻中小房主在建造小型住房时的经济压力。

另一个重要变化是，JADU 不再强制要求业主必须居住在主屋，只要符合特定条件即可独立出租或使用。这使得房主在利用房产空间时拥有更大的灵活性，也让小型出租单元更加可行。

最后，州住房与社区发展部（HCD）获得更强的监管和指导权，可以统一审查、修订地方条例，确保各地执行标准一致。

参议员杰里·麦克纳尼（Jerry McNerney）表示：“加州需要加快建房，尤其是像 ADU 和 JADU 这样成本较低、能快速增加住房供应的选项。”而“Casita Coalition”首席执行官诺雷娜·利蒙（Noerena Limon）则补充说：“我们感谢纽瑟姆州长签署 SB 543，它让低成本的小型住房单元终于拥有与 ADU 一样清晰、一致的标准。”

这些改动看似技术性，却可能实实在在地改变加州普通家庭建房的难易度。对于那些希望在后院加建出租单元、为长辈或孩子打造独立空间的居民来说，这项法案无疑是一次重大利好。

对湾区居民影响有哪些

如果你住在湾区，比如旧金山、奥克兰、圣荷西或附近城镇，下面这些影响可能最贴近你：

1、审批更确定、更快速

过去有很多湾区房主反映：提交 ADU 申请后“杳无音信”，或因地方政策苛刻被拒。现在，15 个工作日内必须回应，让你不必“等到天荒地老”。

2、建造费用下降

以往地方动辄收取高额影响费、连接费，甚至“隐性收费”。新法对小型项目限制收费，这对许多中小屋主尤为重要。

3、灵活用途多样化

你可以把 JADU 改成小型套房、自住空间或可租赁单元，而不必担心被要求业主必须常住主屋。

4、房产增值和潜在收入来源

建一个合规的 ADU / JADU，出租给学生、长租客或者家人，这能为湾区高房价下的普通家庭提供额外收入。

但也要注意这几点挑战。如，地方执行可能依旧拖延或变通；虽然小型项目被减费，但较大项目仍可能被征收费用；湾区不少社区停车、排水、基础设施已有压力，更多附加单位可能加剧负担。

一个加州“清理”法案，期待落地见效

SB 543 虽不是一项激进改革，但它像“法律清扫器”一样，旨在清理地方混乱、统一标准、让居民更容易用合法、透明的方式加建住房。

正如法案分析中所说：“SB 543 是对现有 ADU 与 JADU 法律的整理，旨在消除地方层面的混乱与冲突。”

湾区的许多家庭、城市规划师与房地产投资者都在关注这个法案的具体落地效果。未来两三年，我们或许就能看到更多的后院小屋在合法审批下拔地而起。