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来源:博客日报

国家某部委研究机构最近出台的一份报告显示:“高房价”已经成为抑制居民消费的主要原因。报告指出:中国居民最终消费率呈现出明显的逐年降低趋势的同时,房价却在逐年上升。公开数据显示,2000到2008年,最终消费率由61.1%下降到48.6%,其中居民消费率更是下降到35%左右。但从2000年到2007年,全国70个大中城市房屋销售价格却是一路上升,仅2007年就同比上升了7.6%。

这个某部委研究机构不过是说了大实话,其分析结果,正好与民众的生活观感相一致。

房价高,按一些人的说法是成本高。而商品房的建筑成本,见诸报刊的真实可信数据在每平米一二千元之间。石家庄闹市区的房价在8000元一平方米,建筑工程造价是每平方米1600元,占20%。而北京的二环内房价在24000元,建筑工程造价也是1600元,占房价的6.67%。一个明显的例证是建筑工人,前些年和现在当苦力,工资却是差不多的。现在全球经济危机来了,由于失业者众,建筑工人的报酬和其他工人一样,呈下降趋势。

房价成本高另一个说法是土地价格过高。确实,土地价格高了,可能会大幅抬高成本。但咱们必须明白一个简单的道理,开发商卖房子,并不按土地面积算钱。他们是按建筑面积来出卖的。土地面积还不能看最初的“规划面积”。为了降低每建筑面积的土地成本,开发商最终的建筑面积往往比原规划建筑面积高得多。所以经常有小区,最初有一个看起来很大的花园,但最后,花园不见了,还是变成了高楼。

建筑面积与土地面积的比例,差异很大。下面有一组数据:

建筑面积(平米)  土地面积(平米)  建筑面积:土地面积

45302       10560          4.29倍

137600      76441          1.80倍

80982       6062          13.66倍

80000       5454          14.67

以上数据是从有关资料随手摘录。通常规划时,建筑面积应不超过土地面积的2.5倍。但规划跟不上变化。看看一些小区,实际就可弄明白什么数据符合实际。很多小区,密密麻麻,楼挨着楼。所谓的小区花园,只是很小的一块。其余就是必要的道路和楼与楼之间少得可怜的空地。若小区平均楼高10层左右,建筑面积一定是土地面积的5倍左右。若是二三十层的高建筑,这外比例放大到十几倍,是很自然的。建筑面积除了大楼外,请不要忘记还有地下停车场之类的。

现在,一般人买房子被计算的建筑面积,除了房屋实际建筑面积外,还要分摊所谓“公用建筑面积”。公用建筑面积通常是实际建筑面积的10%以上。如果是平均十层的小区,那么,开发商就通过复杂计算,得至相当于土地面积70%以上的虚拟销售面积,加上地下停车场等建筑,则一般超过实际土地面积。

我们且用一“地王”数据做分析。某地44.2866万平方米,以9.36亿元拍卖成交。每平米地价21135元。如果建筑面积为土地的2.5倍,每平米土地成本为8454元;若5倍,为4227元;若10倍,就只有2113.5元了。再计算商品房增加虚拟公用建筑面积等因素,建筑土地成本并不是地产商夸大的那么大。

商品房成本,明着的就是土地、建筑工程造价、装修、管理与促销等,另外还有一些税。装修、管理、促销、税务等,都是有限的。暗着的是潜规则那一套,没有谁敢真实公开,咱们没法算。就是公开了,那种东西也算开发成本,让人不服。

面对平米一二万甚至十几万平米的高房价,从成本上来说,经不起数据推敲。2003年前,中小城市普遍房价普遍平米一二千元,现在基本都在六七千元的价位。大城市中心区原来平米五六千元的房价,现在至少一二万元。说2007年开始房价降,但降得很有限,老百姓不能感受出来。

再对比其他商品。家电、服装、五金等都没有办法大幅提价。农副产品价格,现在也呈回落之势。猪肉从近20元已跌回到10元左右。中国只有房价等少数商品价格牛得离谱。

有人夸大房价下调对经济的冲击,却忽视高房价对经济的极端破坏作用。

首先,高房价大量吸收社会可消费资源,尤其对中产阶层压迫最甚。夫妻月收入加起来近万的家庭,若不买房,一个月会有五六千元用于消费。但是一旦供楼,每月五六千元交给开发商,这种家庭生活质量就接近低收入家庭了。如果一对夫妻月总收入只有五六千到七八千的样子,加上其他因素影响,这种家庭的生活质量可能与最低层的劳工相差无几,中等收入及中等偏低家庭是消费主力军,他们失去消费能力,中国的经济想靠消费拉动,便成为不可能的任务。

其次,大量影响中小企业的生存和发展。中小企业是国家的经济活力之源,容纳劳动力的蓄水池。可现在,很多中小企业最大或最重要的经营成本,却在房子上。无论购买还是租用,都是沉重的负担。工厂要有厂房、员工宿舍,各类非直接生产性公司,要有办公室、员工宿舍。用于房屋上的开销太大,对初创阶段的小企业,压力尤其沉重。有不少创业者,辛苦几年,把赚来的钱主要交给了房东。稍微有一点困难,资金链断裂,只好破产倒闭,重新做回打工者。

第三,大大加大社会的投机风险。房地产存在的事实暴利,让投资倾向过于向这个行业集中。原来很多做产品、做贸易的,纷纷不安心了。一些中小企业老板,自己没有能力搞地产就投资房产。有人一口气买下几十套商品房。另外,又有专业炒房团。这样,很多社会流通资金在房地产积压。东莞一家大型玩具厂倒闭,就与老板错误投资房产导致生产资金链断裂有很大关系。

第四,大大增加社会不公正。房地产繁荣,导致地价不恰当攀升。地价高了,地方政府各项政策就向房地产业倾斜。房地产得到政府的扶持越多,政府给予其他行业的扶持就越少。房价过高,又让原本可以轻松拥有住房的人被不公正的产业政策变相剥削。

第五,大大增加治理腐败的难度。由于政府官员多受眼前利益诱惑,乐得与开发商同谋。在同谋过程中,难免产生权钱交易。中国太多的地方行政首脑人物、建设厅局长因与开发商、建筑商相关连的腐败进了大牢,就是一个明证。同时,中央多次对房地产的宏观调控政策,也因相关因素导致政策失败。更糟的是不少经济学家被开发商收买,让他们成为那种特殊商人的枪手与说客,而这对中国的经济发展方向非常不利。

第六,埋伏中国特色的金融风险。中国房地产业严重依赖银行。这个产业从银行的借款越多,后果越严重。虚高的房价不可控制地下跌,必然造成银行大量坏账的产生。实际上,房地产业现在已经在一定程度上要挟银行业。这种状况不改变,房价最终还会不可控制地继续虚高。但是房价的气球不可能不爆。房价越早回归合理价位,最终银行损失越小;反之,则不可控制。不可控制,到时候不仅是金融问题。

高房价危害重重。这是一些人的贪婪,让高房价成为中国最可怕的敌人之一。如果不早点挫败高房价的阳谋,历史对我们将不留任何情面。
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