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来源:环球论坛

今年以来,中国房价已无可争议地步入了下行通道。可从市场表现来看,除了深圳出现较大跌幅外,其他地区由于开发商死扛房价、部分购房者的心理预期与当地房价相契合、各地市场有价无市等因素,各地房价都没有出现实质性的跌幅。前一轮降价过程中,从其降价幅度而言,只能算是房价合理回调。奥运过后,尤其是黄金周过后,各地惨淡的成交量令中国房市真正步入严冬。在这样的市场态势下,中国房价即将步入实质性的下跌阶段,中国房市将迎来新一轮降价狂潮。理由如下:

一、全球金融危机,国内经济增幅放缓预期,令开发商暴利心态不再,降低获利预期是必然选择。

由美国次贷危机引发的全球金融危机呈愈演愈烈之势,尽管美国出台高达8000亿美元的救市计划,各国央行也纷纷出台救市方案,可从各国股市表现来看,救市方案是否显效、何时见效还有待观察。尽管全球金融危机对中国经济产生的影响不是太大,可对国人尤其是经营者的心理影响还是很明显的。开发商在金融危机的影响下,必将放弃暴利心态降低获利预期,这样,实质性降价将不可避免。

二、“三率”齐动,令市场信心恢复,开发商将抓住这样的机遇,大幅降价以期激发需求。

中国人民银行决定:从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点;从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。与此同时,国务院决定9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。

此消息一出,很多房产业界人士认为是救市之举。对此,笔者不以为然,尽管下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点对于银行而言增加了部分可贷资金,可在目前的市场态势下,尤其是美国次贷危机的警醒下,银行敢将资金贷给开发商吗?而一年期贷款利率下调显然是为了支持中小企业,而不是为了扶持房产开发商。
诚然,尽管“三率”齐动对房市而言不是什么实质性的利好,可对市场信心恢复方面将起到一定的作用。可以想见,政府此举将令部分原本观望的消费者调整自己的房价下跌预期而提前入市。当然,欲令这些消费者入市,开发商必须做出实质性的降价,否则,将难以激发其需求。

三、开发商资金压力仍没有得到缓解,救市期望落空,令开发商明白,唯有实质性降价才能解困。

今年4月份,有业内人士为全国开发商算了笔账,称由于开发惯性和囤积土地的入市,今年房地产开发投资比去年央行统计的25000亿元的规模至少再增长7000亿元。但是,一是受银根紧缩影响,银行房地产贷款预计将减少2000亿元左右;二是去年10月以后房企股市融资难度大增,加上今年以来股市低迷,房企股市融资全年至少减少1000亿元;三是去年全国土地出让金收入约12000亿元,考虑到去年拍出的土地余下的大量出让金需要在今年交齐,这部分资金虽然没有公开数据,但估计至少也需数千亿元。因此,如果没有其他主要融资渠道的话,今年中国整个房地产业的资金缺口至少达到1万亿元。

今年以来,尤其是下半年以来,开发商在融资乏术、销售不畅、还贷压力之下资金压力日益加大,加之政府救市的期盼成为泡影。在这样的情况下,令开发商明白,唯有实质性降价才能解困。

四、成交惨淡,市场观望气氛浓厚,令开发商明白,没有实质性降价是不足以激发需求的。

黄金周期间北京日均成交住宅只有69套,同比去年下降72%;西安日均成交住宅百套左右,且部分楼盘长假期间成交为零;上海有数据显示,10月4日、5日成交分别为183套和175套;深圳秋交会5天日均成交仅约63套;长假期间,南京商品房网上共认购700多套,成交不足30套。

在此期间,尽管开发商使出浑身解数进行促销,可其降价幅度没有达到消费者的心理预期,加之市场观望气氛仍然十分浓厚,因而导致成交惨淡。这一局面,令很多开发商明白,现在的消费者和前几年已然不同,若没有实质性降价,是万难激发其需求的。

综合上述观点,笔者认为,从现在开始,中国房价将迎来新一轮降价狂潮,预计降幅将超过前一轮。
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